Главная > Нежилые помещения
В постановление правительства 508ПП внесены изменения, с 17 марта 2022 года до 1 января 2023 года разрешено согласование ранее выполненых реконструктивных работ по фасадам жилых домов.
Согласование перепланировки в нежилом помещении в жилом доме требует больше времени и средств, чем в квартире или в отдельностоящем нежилом здании.
Порядок согласования перепланировок в нежилых помещениях зависит от места размещения - жилой многоквартирный дом или нежиле здание.
Чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения обязательно разрабатывается проектная документация, техническое заключение и проект перепланировки. В соответствии с приложением 3 постановления правительства 508ПП разрабатываются соответствующие разделы проекта и производятся необходимые расчеты: труб отопления, водоснабжения, конструктивных элементов здания, вентиляции, несущих стен и перекрытий и т. д.
- ОВ (отопление и вентиляция)
- ВК (водоснабжение и канализация)
- КР (конструктивные решения)
Для оформления ранее выполненной перепланировки необходимо разработать техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки помещения.
Для узаконивания реконструктивных работ по фасаду, изменением внешнего облика здания (устройство входных площадок, лестниц, дебаркадеров, пробивка оконных проёмов, устройство козырьков и т.д.) проект перепланировки должен быть согласован в Москомархитектуре.
Согласование перепланировки в нежилом помещении в МКД, процесс, занимающий довольно много времени, так как требуется оформить внушительный пакет документации (проект, техзаключение, техпаспорт БТИ, заключения СЭС и т.д.) Перед подачей проекта в мосжилинспекцию, необходимо получить согласование с инстанциями города Москвы. Мосгаз, если затрагивается газовое оборудование. Заключение СЭС, о соответствии проекта нормам СанПиН. В москомархитектуре, если затрагивается фасад здания. Согласование перепланировки в жилых домах в городе Москва производится согласно Постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах". Стоимость работ по согласованию перепланировки в нежилом помещении в жилом доме расчитывается индивидуально и зависит от нескольких факторов. Назначение помещения: офисное, кафе или продуктовый магазин. Для каждого вида использования, требуется определенный состав проекта перепланировки и переустройства. Расположение попещения первый этаж жилого дома, подвал или встроенно-пристроенное к жилому дому. Некоторые предприятия нельзя размещать в подвалах и цокольных этажах жилых домов. Фасад является общим имуществом многоквартирного дома и для согласования перепланировки с изменением архитектурного облика фасада, необходимо оформлять протокол общего собрания МКД. Получение разрешения на перепланировку или оформление акта о завершенном переустройстве и перепланировке на ранее выполненные работы по перепланировке нежилого помещения, в результате которых изменятся архтектурный облик фасада здания, возможно, с согласия не 2/3 собственников МКД, оформленного в виде протокола. Нежилое помещение должно быть оборудованно отдельным входом, обособленным от основного входа в подъезд жилого дома. Если вход в нежилое помещение осуществляется через подъезд, то получить разрешение на такую перепланировку не представляется возможным. Мосжилинспекция откажет по причине отсутствия отдельного входа в нежилое помещение.
Требования к планировке внутреннего пространства в нежилом помещении не такие строгие, как в жилых квартирах. Нет ограничений по размещению санузлов или иных мокрых точек. Основное внимание при перепланировке необходимо уделять звукоизоляции и вентиляции помещения. При размещении различного оборудования в нежилом помещении повышается уровень шума, что зачастую может мешать жителям и возможны жалобы. В таком случае необходимо производить работы по дополнительной звукоизоляции потолков и стен в помещении. Вентиляция нежилого помещения должна быть независима от общедомовой, в случаях, если проектом дома не предусмотренны отдельные вентканалы непосредственно для нежилых помещений. В домах старой постройки для вывода отдельной вентиляции необходимо размещение короба на фасаде здания, что влечет за собой получение согласия собственников МКД.
Чтобы получить разрешение на перепланировку продуктового магазина или парикмахерской в жилом доме необходимо включить в проект перепланировки раздел технологические решения. Раздел проекта по технологии – разрабатывается для описания операций технологического процесса для определенного вида деятельности (парикмахерская, магазин продукты и т. д.). В данном разделе подробно описывается размещение технологического оборудования, места загрузки разгрузки товаров, время работы, порядок утилизации отходов и т. д.
Этапы согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме
- Технический паспорт БТИ (поэтажный план, экспликация, форма 5, форма 1а) если в помещении не проводилась инвентаризация БТИ более 5-ти лет, для оформления перепланировки необходимо проводить обследование помещения техником БТИ.
- Подготовка проектной документации (техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций, проект перепланировки, проект по изменению фасада здания) Выезд инженера на объект, проведение обмеров и обследование помещения.
- Согласование проекта с административными инстанциями г Москвы. (Мосгаз, Москомнаследие, автор проекта дома, Роспотребнадзор, Москомархитектура, Мосгоргеотрест и др.) получение заключения о соответствии проекта действующим требованиям и нормам перепланировки.
- Подготовка и подача документов в Мосжилинспекцию.
- Получение разрешения на перепланировку (Распоряжение)
- Проведение ремонтно-строительных работ в соответствии с утвержденным проектом.
- Проведение комиссионной проверки Мосжилинспекции, оформление и подписание актов освидетельствования скрытых работ, авторский надзор.
- Подписание акта о завершённом переустройстве и перепланировке.
- Вызов техника БТИ для проведения обмеров и внесения изменений в технический паспорт БТИ.
- Изготовление технического плана помещения.
- Подача документов в Росреест для внесния изменений в ЕГРН.
Образец согласования ОПС Мосгоргеотреста Заключение Роспотребнадзора на проект перепланировки
За незаконную перепланировку предусматривается административная ответветственность в виде штрафа
- Для физических лиц 2500 р.
- для должностных - 5000 р.
- для юридических - 50000 р.
На собственника помещения составляется протокол, Мосжилинспекция выдает предписание на устранение нарушений и приведение перепланировки в сответствие с первоначальным проектом, в случае неисполнения предписания в срок, обращается в судебные инстанции. Штрафы предусмотрены для собственников помещений, в случае аренды у департамента городского имущества, контроль за использованием объектов недвижимости, а также наложение штрафных санкций за незаконную перепланировку, осуществляет госинспекция по недвижимости города Москвы и департамент городского имущества. В этом случае штраф может достигать размера стоимости годовой аренды помещения в котором произведена перепланировка.
Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании. Для согласования перепланировки в отдельностоящем нежилом здании, необходимо подготовить техническое заключение и проект перепланировки и подать в БТИ на внесение изменений. На основании представленного пакета документов БТИ производит обмеры и вносит изменения в технический паспорт. В случае, если были затронуты фасады здания, требуется разработать проект реконструктивных работ и олучить согласование в Москомархитектуре г. Москвы.
Образец согласования Москомархитектуры.
Этапы согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
- Получение технической документации БТИ (технический паспорт помещения) с вызовом техника, если перепланировка уже выполнена или последнее обследование было выполнено более 5 лет назад.
- Подготовка проектной документации (техническое заключение, проект перепланировки, проект изменения фасадов здания и т.д.)
- Согласование проектной документации c административными инстанциями при необходимости (Мосгаз, Москомнаследие, автор проекта дома, ЕИРЦ, ТСЖ, Роспотребнадзор, МЧС, Москомархитектура, Мосгоргеотрест и др.)
- Подача пакета документов в БТИ
- Внесение изменений в техническую документацию.
- Изготовление технического плана помещения.
- Внесение изменений в ЕГРН.