Статьи

Перепланировка и инвентаризация БТИ

 Техническая инвентаризация квартиры до и после перепланировки. Какие документы необходимо заказывать в БТИ, чтобы оформить перепланировку.

 Технический паспорт БТИ является неотъемлемой частью пакета документов, необходимого для получения разрешения на перепланировку. На основании плана и экспликации БТИ разрабатывается проект перепланировки помещения, в том числе, дизайн-проект квартиры. Из документов БТИ мы получаем технические параметры дома и первоначальный план квартиры, план до перепланировки. 

 На данный момент, законодательство не обязывает застройщиков производить инвентаризацию жилого дома и ставить объект на учет в БТИ, в целях экономии средств, большинство застройщиков не проходят эту процедуру. Собственникам квартир, приходится самостоятельно вызывать сотрудника БТИ и за свой счет производить обмеры квартиры. Это делать необходимо, т к без технического паспорта невозможно получить разрешение на перепланировку. В результате первичных обмеров, производится зонирование помещения, выводится площадь объекта и учитываются технические параметры.

 Немного иная ситуация с объектами недвижимости введенными в эксплуатацию до 2017 года. В соответствии с постановлением правительства Москвы от 17 марта 2017 г. №106-ПП, если инвентаризация не производилась более 5-ти лет, для получения техпаспорта БТИ необходимо производить обследование квартиры с выходом техника. Для личных целей возможно получить копию поэтажного плана из архива БТИ, на момент постройки дома или на любую другую дату. Такая процедура не требует проведения обмеров и стоит в разы дешевле. 

 После согласования перепланировки квартиры и получения акта о завершенном переустройстве, необходимо внести изменения в техпаспорт БТИ. Мосжилинспекция, всю разрешительную документацию и проект перепланировки направляет в органы ТБТИ. 

На основании этих документов, посли проведения обследования, орган БТИ вносит изменения в техническую документацию и выдает собственнику поэтажный план и экспликацию, с учтенной актуальной планировкой. А все учтенные данные вносятся в архив БТИ.


Самостоятельное согласование перепланировки

  Многие собственники недвижимости в Москве берутся самостоятельно оформить перепланировку. Это объясняется желанием сэкономить свои средства и представлением о том, что узаконить перепланировку, не сложно, а процедура является обычной рутиной. Как же обстоят дела на самом деле. 

  На практике, сталкиваясь с госорганами, можно познакомиться с реальным положением дел. А именно, затягиванием сроков или формальными подходами к рассмотрению докуметов и отказами, по незначительным причинам, которые возможно было устранить в процессе рассмотрения. Порой отказ в согласовании имет общие формулировки и для того, чтобы понять, что имеется ввиду конкретно, необходимо получить информацию лично от исполнителя. В наше время доступ к чиновникам ограничен, возможно получить консультацию, но только по предварительной записи. Иногда это несколько месяцев вперед. На это время все ваши работы по оформлению документов приостанавливаются. 

  При разработке дизайна квартиры и дальнейшей перепланировке, необходимо учитывать планировку помещений над и под вашей квартирой. Например, если вы хотите увеличить жилую комнату за счет коридора, а у соседей над вами, вместо коридора санузел и перепланировка узаконена, то реализовать ваши планы в таком виде не получится. Рассматривая документы на перепланировку, жилищная инспекция производит запросы в БТИ поэтажных планов выше и ниже расположенных квартир, это необходимо учитывать. 

  Узаконить ранее выполненную перепланировку не менее сложно, чем получить распоряжение мосжилинспекции. Срок рассмотрения в этом случае доходит до четырех месяцев. И не факт, что вы получите положительное решение. Многое, возможно зависит от человеческого фактора, кто-то сразу берет документы в работу, а кто-то откладывает на потом. Процедуры позволяют это делать.

 Может получится так, что в документах БТИ есть ошибки, котрые были сделаны в момент инвентаризации дома после постройки. Прежде чем подавать проект на согласование в жилищную инспекцию, необходимо эти ошибки исправить, а это, как правило занимает не менее тридцати дней. 

 Чтобы не затягивая процедуру, согласовать перепланировку, необходимо знать, как правильно подготовить докуметы. Учесть все нюансы и формальности. В этом случае шансов на положительны результат будет больше.

Последствия неузаконенной перепланировки

  Зачастую собственник помещения или квартиры пользуется своей недвижимостью не задумываясь, что будет завтра или через несколько лет. Как правило, за долгое время проживания в квартире, собственник может не один раз произвести перепланировку и переустройство помещений. При этом не согласовывать изменения в установленном законом порядке. Когда настает время продавать, подарить недвижимость или заложить в банке, возникают проблемы, связанные с неузаконенной перепланировкой.

  Сейчас основная масса покупателей квартир пользуется ипотечными кредитами. Банки строго отслеживают состояние недвижимости, под залог которой выдается ипотека. При оценке квартиры обязательно выяснится, что произведена перепланировка и банк откажет заемщикам в кредите. Поэтому, даже незначительные изменения в техническом паспорте квартры, которые вы делаете во время ремонта лучше своевременно согласовать, чтобы в последствии. в ускоренном порядке не заниматься получением разрешения на перепланировку и внесением изменений в БТИ. Согласование перепланировки квартиры занимает определенное время, это и подготовка проектной документации, технический паспорт БТИ, получение рарешения на перепланировку, оформление акта о завершенной перепланировке, внесение изменений в БТИ и ЕГРН. Пока идет оформление перепланировки, потенциальный покупатель квартиры может передумать или найти более удобный вариант. Даже в объявлениях о продаже квартир, информация о имеющемся согласовании перепланировки квартиры указывается, как дополнительное преимущество. 

  Делая перепланировку в квартире, обязательно задумайтесь о своевременном согласовании в Мосжилинспекции всех произведенных изменений. Наиболее правильный вариат, получить разрешение на перепланировку заранее, перед началом проведения работ, в последствии не возникнет проблем с соседями или проверяющими органами. В случае, если перепланировка квартиры уже сделана, по закону возможно согласовать, как ранее выполненные работы по перепланировке квартиры без получения разрешения на перепланировку.

В любом случае, надежнее иметь на руках документы, оформленные в соответствии с нормами закона.  

О целесообразности перепланировки квартир

В последние 20 лет в нашей стране строительство жилого фонда стало отходить от повальной застройки городских микрорайонов типовыми серийными многоэтажками. Появляется все больше элитного жилья, квартир с улучшенной планировкой, в частном секторе возводятся коттеджные поселки из таунхаусов. Много семей, имеющих достаток или вступающих в ипотечное кредитование, живут в удобных, просторных, уютных квартирах. И это радует. Ну а что делать тем, кто продолжает жить в «хрущевках», малометражках, в которых тесные кухни, крошечные санузлы, узкие темные коридоры? Да и комнаты маленькие, расположенные «чулком», имеющие по несколько дверных проемов, создают массу проблем с организацией пространства и проживания.


Многие, намучившись жить в тесноте, решаются на самостоятельную перепланировку своей квартиры. Чаще всего в первую очередь объединяются ванная и туалет. Такое объединение тоже несет определенные неудобства, но зато в расширенном сантехническом помещении появляются дополнительные сантиметры, позволяющие «впихнуть» современную стиральную машину. Да и популярные сейчас душевые кабины тоже немного экономят место.


Сложнее увеличить кухню. Существуют варианты объединения ее с соседней комнатой при помощи демонтажа общей стены. Комната отдает часть своей площади под кухонный гарнитур, холодильник или стол, при этом сама становится значительно меньше. Если была маленькая спальня, например, 10 кв.м., то будет еще меньше. К тому же все кухонные запахи, нагрев воздуха во время готовки вряд ли будут способствовать крепкому здоровому сну. Если же с кухней соседствует гостиная, то может произойти более гармоничное объединение. В современных дизайнерских планировках квартир довольно часто встречается кухня-гостиная. Поэтому такой прием в «хрущевке» может считаться дизайнерской находкой. Получившийся после демонтажа стены проем можно оформить аркой во всю его длину, можно возвести колонны, расположить в появившемся пространстве стол-стойку, которая будет как бы разделять, зонировать территорию и одновременно объединять помещения.


В каждой квартире, даже если она типовая, хозяева могут найти другие способы увеличения жилой площади при помощи перепланировки в соответствии со своими нуждами и представлениями об удобстве и уюте. Главное надо помнить, что проведение подобных работ самовольно запрещено законом и несет административную ответственность, в неоторых случаях, даже уголовную. Прежде, чем браться за такой ремонт, необходимо получить разрешение в государственных службах, которые отвечают за жилой фонд. Для согласования перепланировки квартиры потребуется много времени, сил, нервов, денег, но если решение жильцами принято окончательно, нужно пройти все до конца. Оформление перепланировки - это не прихоть чиновников, а элементарная забота об удобстве проживания и безопасности всех жильцов многоквартирного дома. 

Незаконная перепланировка квартир: права и ответственность

Перепланировкой квартиры считаются работы, по снесению или изменению несущих конструкций, которые выполняются в жилом доме, а также установку сантехнического оборудования. Любое вмешательство по изменению квартиры необходимо оформлять согласно действующему закону. Если все делать строго с правилами, то нужно придерживаться соответствующих правовых норм и актов. Но иногда люди действуют не в рамках закона, то есть самостоятельно вносят изменения в планировку квартиры. Такое самовольное поведение может караться штрафными санкциями и иными последствиями, в том числе судебными решениями.


Если организовывать планирование квартиры по закону, то необходимо выделить следующие рекомендации.

Перед планировкой следует обратиться в соответствующие органы, собрать необходимые документы, обратиться в БТИ. В обязательном порядке получить поэтажный план, план квартиры и другие документы, которые необходимы для проектирования.


После того как весь пакет нужных бумаг будет собран и получены документты БТИ, далее готовится комплект документов в органы жилищной инспекции. Примерный план документов может выглядеть так: заявление по установленному образцу, документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, нужно будет заказать справку в росреестре. Предоставить необходимо будет оригинал или копию. Еще понадобится технический паспорт, согласие всех проживающих и прописанных в этой квартире жильцов, если квартира муниципальная. Согласие обязательно должно быть представлено в письменной форме. Если жилье является памятником архитектуры, то предоставляется заключение москомнаследия о возможности перепланировки.


Список проводимых работ не может отличаться от тех работ, которые уже были намечены планом. Если же вдруг необходимо внести какие-то изменения в уже установленный план, то это может привести к осложнению оформления перепланировки. Работы по обустройству своего жилья желательно предоставить опытным мастерам, имеющие разрешение на проведение таких услуг. Если же в планировке были выполнены работы по полам или с несущими конструкциями, то после окончания работ оформляется акт скрытых работ, который нужно подписать у проектировщика, заказчика и исполнителя.


После окончания работ следует обратиться в жилищную инспекцию и зафиксировать его. Комиссия проведет проверку, составит акт выполненных работ и отправит все данные в БТИ.


Через некоторое время следует обратиться в органы для выдачи нового поэтажного плана. В БТИ предоставляются, подписанный проект планировки, разрешение и акт на перепланировку, квитанция об оплате государственной пошлины за изготовление технического паспорта. Через некоторое время, когда все проверки будут проведены, собственник жилья получает на руки новый технический паспорт. Далее заказать выписку из рееста прав. В государственных органах, специализирующиеся на выдаче необходимых документов, специалисты оформят нужные бумаги. Это будет свидетельствовать о том, что процесс завершен.


Если планировка будет выполняться самовольно, то это может привести к необратимым процессам, например, могут пострадать соседние квартиры. Выполнение перепланировки людьми без специального образования могут привести к грубейшим ошибкам и трагическим последствиям. Да и самовольная перепланировка повлечет за собой административный штраф, который нужно будет заплатить. Причем неважно, будет ли жилье приведено в первоначальный вид или же изменения будут документально подтверждены.


В дальнейшем, если собственник квартиры захочет продать свое жилье, в котором была незаконная перепланировка, то тут могут возникнуть серьезные трудности. В регистрационных палатах все чаще возникают трудности именно с такими квартирами, их невозможно продать или подарить, причина - неузаконенная перепланировка. Согласно нормативам, в перепланировку не входят косметический ремонт, разборка встроенных шкафов, которые не образуют отдельных помещений, а также замена на аналогичное или ремонт инженерного оборудования.


Все манипуляции с жильем, кроме вышеперечисленных обязательно должны фиксироваться в уполномоченных учреждениях. И иметь официальные разрешения. Если была проведена самовольная перепланировка, то ее оформление нужно проводить незамедлительно, не дожидаясь решения вопроса в судебном порядке.

Узаконенная перепланировка квартир

При любых запланированных архитектурных изменениях как в жилых, так и служебных помещениях на первом этапе разрабатывается проект перепланировки. Этот пакет документации предназначен для согласования перепланировки квартиры с соответствующими госорганами надзора и является единственным вариантом узаконить перепланировку без лишних проблем.


Проект перепланировки квартиры или другого помещения разрабатывается компанией, имеющей специальный допуск СРО, разрешающий выполнять при строительстве объектов конструктивные, инженерные и прочие важные работы. Изменение планировки на основании согласованного плана проекта – эффективный способ рационального использования недвижимости. Структурно документ состоит из:


  • пояснительной записки, в которой отражены все запланированные архитектурные мероприятия и изменения;
  • планировки с экспликациями объекта до начала перестройки и после перепланировки;
  • схемы усиления несущих конструкций, а также дверных (оконных) проемов в наружных стенах;
  • плана противопожарной безопасности выполнения работ и других документов.





Могут дополнительно включаться также специальные разделы, отражающие технологическое проектирование, снабжение электроэнергией, водоснабжение, отопление, вентиляционные и прочие системы жизнедеятельности.

Отрабатывается проект перепланировки после обследования специалистами помещений, где запланировано переустройство и перепланировка. По результатам мероприятий выпускается техническое заключение, которое представляет собой квалифицированный вывод, отражающий реальное состояние объекта и возможность выполнить перепланировку квартиры или нежилого помещения. Когда переоборудование недвижимости уже выполнено, то с целью узаконить самовольную перепланировку квартиры разрабатывается заключение, в котором отражается:


  • техническая допустимость выполнененных работ по реконструкции или переустройству;
  • безопасность дальнейшей эксплуатации переоборудованного помещения.






В некоторых случаях, чтобы узаконить перепланировку отрабатывается эскиз перепланировки на плане БТИ. В любом случае переустройство и перепланировка жилого помещения, а также служебных объектов в большой степени зависит от качества и точности исполнения проектной документации, которая должна строго соответствовать требованиям государственных стандартов и техническим заданиям.

Пара советов при перепланировке квартиры


Если вы желаете что-либо изменить в своей жизни, то начинайте с перепланировки вашей квартиры. Вы сможете изменить её до неузнаваемости, и ваши друзья впадут в ступор при виде новых оттенков вашего жилища. Это будет главный инструмент в достижении вашей цели. Хотелось бы отметить, что перепланировка грозит старым перегородкам изменением их местоположения, а точнее — сносом, и придётся заново создавать новые межкомнатные перегородки. Если вы собираетесь сносить межквартирные стены, то помните, что это может привести к печальным последствиям, которые разрушения здания и судебные разбирательства с соседями.


Чаще всего перепланировку квартиры осуществляют в случае необходимости объединить несколько квартир в одну, а ещё при капремонте в постройках старого образца, где отсутствовали предметы удобства. Очень часто перепланировке подвергаются хрущёвки и дома, которым более 20 лет. Перепланировка касается и офисов в нежилых зданиях.


Для перепланировки хрущёвок характерно объедение санузла и прихожей, кухни и комнаты.


Особой популярностью пользуются комнаты-студии, в них демонтируют все внутренние перегородки, за исключением санузла. Необходимо обратить внимание и на дизайн потолка. Лучше всего сделать потолок с использованием гипсокартона. В гипсокартонный потолок можно встроить любую осветительную систему, к тому же она увеличивает пространство квартиры.


Перепланировку в первую очередь осуществляют для того, чтобы улучшить состояние комфортности своего жилища. Если, например, перепланировать ванную комнату в хрущёвке, то это позволит создать дополнительное пространство и повысить удобство. Затем можно установить даже джакузи или поставить туда душевую кабину.




Процедура перепланировки — сложный технологический и юридический процесс. Весь процесс перепланировки нужно утверждать в различных инстанциях, даже самое незначительное изменение в плане квартиры надо внимательно изучить и подготовить необходимые документы, чтобы получить согласование.


Можно сделать вывод, что перепланировку квартиры необходимо возложить на строительную компанию. Она должна иметь не только большой опыт ремонта квартир, хорошие рекомендации по евроремонту жилья на заказ, но и лицензию.


Жилищным кодексом предусмотрен жёсткий регламент в отношении любых видов перепланировок квартиры или какого-то ещё помещения в жилом доме. Требования касаются как пожарной, так и общей безопасности объекта недвижимости. Потому для согласования перепланировки необходимо знать чего вы хотите конкретно. Для этого необходимо подготовить качественный проект и согласовать его.


А проведение перепланировки квартиры доверить строительной компании с необходимыми знаниями и опытом.

Перепланировка – реальный шанс изменить свою квартиру

Изменить интерьер и планировку своей квартиры, которая не отличается большими размерами, можно за счет грамотно проделанной перепланировки.


Многим известно, что те дома, которые возводились при Советском Союзе, имеют мало необходимых условий для комфортности и удобства жизни. Так же сейчас на рынке довольно много предложений с малогабаритными квартирами студиями. Большое количество владельцев жилья находят выход за счет объединения нескольких помещений в одно, измененяя расположение уже существующих перегородок. Стоит также отметить, что сделать перепланировку своими собственными руками и согласовать, не так уж и сложно, при грамотном подходе к этому вопросу.



В том случае, если в квартире проживает один или два жильца, и кухня используется достаточно редко, то ее можно перенести в виде кухни-ниши в нежилую зону коридора или кладовой, разместив в бывшей кухне кабинет. За счет пространства, которое появится после такой перепланировки, можно увеличить жилую зону. Также в гостиной может быть размещен стол и диван для более удобного употребления пищи и для более комфортного приема гостей или для проведения вашего досуга.


В настоящее время возникла одна модная тенденция, которая предлагает устройство ванной комнаты с выходом в спальню.  Естественно, подобное решение несет в себе определенные преимущества, как в плане дизайна, так и в плане удобства использования. Дверь, через которую можно попасть в квартиру, можно отделить посредством перегородки от других помещений, сделав помещение тамбура. С помощью подобного шага можно создать уют и расставить визуальные разграничения между внутренним и внешним пространством квартиры. 


Вариантов для перепланировки существует достаточное количество. Поэтому, если есть желание улучшить интерьер своей малогабаритной квартиры за счет перепланировки, то следует проявить фантазии и пройти все необходимые процедуры согласования, без которых все усилия могут оказаться напрасными. Следует понимать, что в этом деле все будет зависеть от вкусовых предпочтений владельца жилья и от той планировки квартиры, которая имеется в наличии.


Успехов вам в прохождении согласования перепланировки и в работах, по улучшению своих интерьеров!

О выполнении перепланировки квартиры

Обычно капремонт подразумевает проведение перепланировки квартиры. Но её проведение зачастую становится довольно сложным процессом. Перепланировка требует, помимо желания её осуществить, знание технических и нормативных моментов. Изменение геометрических характеристики помещения подразумевает изменение инженерных систем, демонтаж конструкций, перенос дверей на другое место и т.д.


Перепланировка требует продумывания всего до мелочей, так как от этого во многом зависит безопасность. Так что любые изменения проводят профессионалы в соответствии с заранее согласованным проектом перепланировки.


Перед проведением перепланировки важно её согласовать. Сделать это обязательно, чтобы избежать неприятных последствий для себя. Согласовывать нужно перенос дверных проёмов, проведение монтажа и демонтажа перегородок, установку раковин или душевой кабины и т.д. Важно учесть: запрещён снос в квартирах несущих стен, перенос на другое место стояков отопления, газоснабжения и т.д. Кроме того, запрещено проведение действий, оказывающих влияющие на внешний облик здания без согласования общего собрания многоквартирного дома.


В любом случае, перепланировка является индивидуальной, и перед её проведением, как минимум, требуется консультация со специалистом. Если проект перепланировки одобрен мосжилинспекцией, можно приступить к её проведению. Согласованием изменений можно заняться самостоятельно, либо обратиться в специальные организации, которые профессионально занимаются согласованием перпалнировок недвижимости.

Плюсы и минусы перепланировки квартир

Довольно часто у владельца квартиры возникает вопрос о повышении удобства и комфортабельности жилья. Ведь часто этого невозможно добиться с помощью перестановки мебели или современных отделочных материалов. В таком случае выгоднее всего использовать перепланировку жилья.


Фактически, перепланировка – это работы, в результате которых возникнут несоответствия поэтажного плана БТИ с квартирой после ее реконструкции. Большинство случаев применения перепланировки делается для того, чтобы увеличить площадь санузла или кухни в квартире. Их маленький размер, особенно по сравнению с большими комнатами и коридорами, заставляет владельца проводить перепланировку. Также она проводится в зависимости от текущего положения семьи. Следует отметить тот фактор, что планировку можно проводить только после того, как все прописанные в квартире жители согласятся на это.


Существует три вида перепланировки:



  1. планировка, которую невозможно согласовать;
  2. планировка, согласование которой производится по проекту;
  3. планировка, которая согласуется после проведения работ.



Первые два вариант планировки особенно важны, так как они несут в себе изменения, затрагивающие несущие фрагменты дома. Если несущая способность дома впоследствии перепланировки уменьшится, или пострадают условия проживания, то, скорее всего, ее не согласуют. Также в согласовании перепланировки могут отказать, если она ухудшит условия проживания других людей.


Перепланировку выбирают, как правило, те люди, которые стремятся сделать свое жилье оригинальным и при этом смогут смириться с некоторыми недостатками этого процесса. У нее есть как минусы, так и плюсы. Серди положительных моментов можно выделить то, что имеется возможность изменить жилье согласно вашим требованиям и желаниям, например, сделать отдельные комнаты для каждого члена семьи, увеличить площадь квартиры, задействовать те зоны, которые практически не используются.


Что же касается минусов процесса, то это, в первую очередь, значительные финансовые издежки. Также, если вам не понравится результат проведенной перепланировки, то возврат жилья в прежнее состояние также будет очень дорого стоить. Вас также могут ожидать некоторые сложности с юридической точки зрения, но, при правильном подходе вы сможете их избежать. В последнее время возможности для проведения перепланировки были расширены, потому как были введены новые проекты типового жилья. Делая перепланировку по типовому проекту, вы значительно экономите в средствах и времени.


Если перепланировку провести правильно и согласно всем требованиям, ваша квартира станет более оригинальной, и в ней будет приятно жить в течение многих лет. А также в случае продажи или дарения, не возникнет проблем с оформлением сделки, так как ваши документы на квартиру будут оформлены в соответствии с законодательством.